UTILIZACIÓN DE MAPAS DE SUELO CON FINES CATASTRALES

Distrito de Atyrá.
Repartición parcelaria y
capacidad de uso de la tierra

La problemática del cobro de impuestos a las tierras está siempre asociada a los gestores del territorio. En Paraguay se tiene un valor del impuesto a cobrar que es reglamentado a través de un decreto del Poder Ejecutivo. Felizmente este decreto tiene en cuenta una de las variables utilizadas en el trabajo que se presenta a continuación.

Para ir comprendiendo mejor de lo que se estará escribiendo es importante saber que el valor de la tierra depende de su valor edáfico, el uso que se le da, las condiciones de uso, la localización, la estructura de la explotación y los valores psicológicos y afectivos.

Existe un método de valoración de tierras con fines catastrales, que fue modificado y adaptado a las condiciones del Distrito de Atyrá para identificar un modelo aplicable a las condiciones de ese distrito y también a otros de la Región Oriental del Paraguay. El estudio fue realizado como trabajo final de grado del ahora Ing. Agr. MARCELO JALIL BENITEZ YAMBAY.

Este estudio tuvo por objetivo desarrollar un método de evaluación del territorio con fines catastrales y fiscales para determinar el valor fiscal de la tierra en el Distrito de Atyrá.

Los factores considerados para determinar el índice y el valor de ponderación en este trabajo fueron el índice de productividad de la tierra, la forma de acceso a la finca, la distancia al mercado y el destino económico de la finca.

La ecuación para determinar el Índice del Valor Catastral (IVC) de la Tierra está dada por la siguiente expresión: IVC= IP + A+ DM + DE.

Los valores de ponderación de estos factores se encuentra a continuación.

Factores	Valor de Ponderación
Índice de Productividad (IP)	60
Acceso (A)	30
Distancia de mercado (DM)	4
Destino Económico (DE)	6
Total	100

La productividad de la tierra se obtuvo a partir del mapa de suelos y de capacidad de uso de la tierra del distrito, dando mayores valores de ponderación a aquellos factores que son más difíciles de modificar. Cada uno de los factores fueron clasificados, dando el mayor valor a la mejor condición.

FACTORES	VALORES DE PONDERACIÓN (%)
Profundidad efectiva (Sp)	25
Rocosidad (Sr)	20
Textura de la sección de control (Sf)	15
Drenaje (Wd)	10
Régimen de humedad (Wh)	10
Pendiente (T)	10
Fertilidad (Sf)	5
Materia Orgánica (So)	5
TOTAL	100

Los factores y valores de ponderación, de acuerdo a la pavimentación del acceso a la finca, fueron los siguientes.

Factores	Valor de Ponderación
Asfaltado	30
Empedrado	15
Enripiado	10
Terraplén	5

Las distancias al centro urbano del distrito fueron categorizados y se les dio un valor de ponderación superior a aquellas fincas que se encuentran más cerca del casco urbano por la proximidad del mercado donde se puedan colocar los productos de la finca.

Distancia (km)	Categoría	Valor de Ponderación
0  –   5	Muy Cercano	4
5  – 10	Cercano	3
10 – 30	Lejos	2
> a 30	Muy Lejos	1

Con relación al destino económico, los valores de ponderación fueron superiores en cuanto más especulativo menos ambientalmente aceptable podrían ser las actividades desarrolladas en la finca. 

Factores	Valores de Ponderación
Área de reserva	0
Agropecuario	2
Recreación	4
Barbecho o no explotado	6

Como resultado de la aplicación de la metodología y como ejemplo se tiene el valor catastral de la tierra y el valor del impuesto a cobrar para la siguiente finca:

Finca A

Superficie: 6,2 hectáreas

IP:   47,7

A:   30

DM:    4

DE:    6

IVC  87,4%

Valor Fiscal de la finca (VF) = IVC x Valor de Mercado/ha x superficie

VF = 87,4% x 20.000.000 Gs./ha x 6,2 ha

VF = 108.376.000 Guaraníes

IMPUESTO = VF x 1%

IMPUESTO = 1.083.760 guaraníes.

La metodología desarrollada permite la valoración de las tierras, principalmente del sector rural, pues incluye cuatro parámetros, uno de ellos de orden físico (productividad actual) y tres de ellos de orden socio económico (acceso a la finca, distancia de mercados y destino económico), que poseen cierta estabilidad temporal. Es una metodología confiable y objetiva, que puede utilizarse como base para el cálculo de los impuestos a nivel distrital, departamental, regional y nacional.

La objetividad del método está fundamentada en parámetros físicos, que reúnen informaciones del suelo, relieve, vegetación, actividad humana, entre otros factores no modificables ni influenciables por los sujetos tenedores de las tierras u otras autoridades responsables de implementar la política fiscal.

En el Distrito de Atyra se observó una gran variabilidad en los parámetros estudiados para la valoración de la tierra. Así, el índice de productividad de las fincas varió de 32,40 a 50,61%; el índice de acceso, de 5 a 30%; el índice de distancia al centro urbano, de 5 a 30% y el índice de destino económico de la finca, de 3,73 a 6%. Estos índices pueden ser utilizados junto con otras variables para determinar el valor fiscal de la tierra más equitativo.